Comment recouvrer efficacement les charges de copropriété impayées ?

Saviez-vous que près d'un copropriétaire sur cinq ne paie pas ses charges dans les temps ? Cette situation, malheureusement fréquente, peut rapidement fragiliser les comptes d'une copropriété et créer des tensions entre les copropriétaires. Les syndics de copropriété, conseils syndicaux et syndics bénévoles sont souvent démunis face à cette problématique. Chez Act'Riviera, étude de commissaire de justice à Menton et dans les villes environnantes comme Roquebrune-Cap-Martin et Beausoleil, nous avons l'expertise et l'expérience nécessaires pour vous aider à recouvrer efficacement ces charges impayées.

Un enjeu crucial pour le bon fonctionnement de la copropriété

Les charges de copropriété permettent de couvrir les dépenses courantes (entretien, nettoyage, chauffage...) mais aussi de constituer des provisions pour les travaux futurs. Lorsqu'un copropriétaire ne paie pas sa part, c'est tout l'équilibre financier de la copropriété qui est menacé. Prenons l'exemple d'une petite copropriété de 10 lots où un propriétaire accumule 3000€ d'impayés. Si rien n'est fait, la copropriété devra puiser dans ses réserves pour compenser, au risque de devoir renoncer ou reporter des travaux pourtant nécessaires.

Au-delà de l'aspect financier, ces impayés génèrent aussi des conflits et un climat de défiance entre copropriétaires. Les assemblées générales deviennent houleuses, chacun se renvoyant la responsabilité de la situation. Dans les cas les plus critiques, certaines copropriétés se retrouvent même dans l'incapacité d'engager des travaux de mise aux normes pourtant obligatoires, comme l'installation d'un détecteur de fumée ou la rénovation énergétique.

Un cadre juridique clair en faveur des copropriétés

Fort heureusement, la loi offre plusieurs leviers aux copropriétés pour recouvrer ces sommes. L'article 19-2 de la loi du 10 juillet 1965 prévoit que les copropriétaires disposent d'un délai de 30 jours après l'appel de fonds pour s'en acquitter. Au-delà, la dette est exigible. Le syndic peut alors directement délivrer au débiteur un commandement de payer, sans avoir à saisir le juge au préalable (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 décembre 2019).

Ce commandement peut être signifié par un commissaire de justice. Il peut être assorti d'une saisie conservatoire sur les comptes bancaires du débiteur, afin de garantir le paiement, il a également la possibilité de prendre une hypothèque légale sur le lot. En cas de vente du lot, le syndicat peut même demander à être payé par priorité sur le prix de vente (article 20 de la loi de 1965) via l'opposition sur le prix de vente.

Notre conseil : agir vite avec un commissaire de justice

Lorsqu'un copropriétaire accumule plusieurs mois d'impayés, nous recommandons aux syndics d'agir rapidement en faisant appel à un commissaire de justice. Ce dernier pourra signifier un commandement de payer et engager des mesures conservatoires comme une saisie sur compte bancaire ou une prise d'hypothèque légale. C'est un moyen efficace de faire pression sur le débiteur et d'obtenir le règlement des sommes dues.

Dans notre expérience, près de 80% des dettes sont recouvrées dès le commandement de payer, sans aller plus loin dans la procédure. C'est une solution plus rapide et moins coûteuse qu'une action judiciaire classique devant le tribunal, qui peut prendre plusieurs mois. Le commissaire de justice constitue donc un interlocuteur clé pour les syndics confrontés à des impayés récurrents.

Act'Riviera, votre partenaire dans le recouvrement des charges

Chez Act'Riviera, nous avons une solide expérience dans le recouvrement des charges de copropriété. Commissaires de justice à Menton depuis plus de 20 ans, nous intervenons aussi à Roquebrune-Cap-Martin, Beausoleil, Beaulieu et Antibes. Notre équipe est à votre écoute pour vous conseiller et vous accompagner dans vos démarches.

Nous pouvons prendre en charge l'intégralité du processus, de la signification du commandement de payer jusqu'au recouvrement effectif des sommes. N'hésitez pas à nous contacter pour étudier ensemble les solutions adaptées à votre situation. Avec Act'Riviera, optez pour un partenaire de confiance pour préserver la santé financière de votre copropriété.